广东宣布！“十五五”清理住房消费不合理限制

　　12月8日，广东省委关于制定广东省国民经济与社会持续健康发展第十五个五年规划的建议发布。

　　有关房地产行业的发展，广东“十五五”规划建议有不少着墨，如加快构建房地产发展新模式，因城施策增加改善性住房供给，以及清理住房消费不合理限制性措施等。

　　深圳某房企内部人对中国房地产报记者表示，目前广东省内的绝大部分城市都已取消住房限购、限售等措施，仅深圳存在核心区域限购的要求，近期虽有全面取消限购的风声传出，但至今未落地。

　　广东省政协常委曹志伟认为，释放潜在消费需求，帮助群众住上好房、推动开发商去库存、促进银行贷款营收增加，支持装修、建材、家具等链条展现新活力，需要各项政策形成合力。今年，他向广州市有关部门提交了不少建议，包括对小区公益会所不计容、优化广州房票安置政策等，期望能减轻建筑设计企业经济负担，加速市场库存去化。

　　10月28日，党的二十届四中全会审议通过了《中央关于制定国民经济与社会持续健康发展第十五个五年规划的建议》，为未来五年房地产行业的发展指明方向。在这之后，各省、市陆续发布“十五五”规划建议，围绕中央“十五五”规划建议的核心内容，在民生与市场两个层面铺排未来的重点工作。

　　广东“十五五”规划建议有关房地产的表述，也大多数表现在深挖内需市场潜力、加大保障和改善民生力度两个维度。其中，大力提振消费的措施包括了“优化消费环境，加大直达消费者的普惠政策力度，增加政府资金用于民生保障支出，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，建立健全适应新消费的管理办法，强化消费者权益保护，落实带薪错峰休假。”

　　推动房地产高水平发展则被放在“加大保障和改善民生力度，扎实推进共同富裕”的主题下，其中提到加快构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给，实现更高水平住有所居。因城施策增加改善性住房供给，实施房屋品质提升工程和物业服务的品质提升行动，支持老旧住房自主更新、原拆原建，系统推进适应人民群众新期待的好房子、好小区、好社区、好城区建设。建立房屋全生命周期安全管理制度。

　　此外，广东“十五五”规划建议还提出“大力实施城市更新，稳步推进城中村和危旧房改造”，以及“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”。

　　从具体内容上看，各地体现出了因地制宜的特点。如湖北提出“因城施策优化住房消费政策，增加改善性住房供给，激活返乡置业、教育置业、创业置业和改善性置业需求。”推动商品消费扩容升级，推动汽车、住房等消费更新升级。辽宁、广东则提到清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。

　　截至目前，广东的两个一线城市中，广州已经全面取消了限购、限售、限价，住房贷款方面也没太多限制。深圳也在今年9月份调整了限购措施，盐田区和大鹏新区不再审核购房资格，非核心区对深籍及社保满1年的非深籍不限购，但福田区、南山区和宝安区新安街道仍执行原有限购政策。一位业内专家觉得，广东提出清理住房消费不合理限制性措施，意味着深圳的限购政策还有优化空间。

　　作为人口大省、经济大省的广东，房地产市场目前仍面临较严峻的挑战。来自广东省统计局的多个方面数据显示，今年前十月，广东全省新建商品房销售额累计达7836.31亿元，成交面积约5129.82万平方米，同比分别下降16.7%、14.1%，房地产开发投资整体缩减20.7%，全省房屋施工面积、新开工面积、竣工面积的同比降幅均为两位数。提振住房消费对于促进广东的房地产市场平稳健康发展具有现实意义。

　　曹志伟统计了广州全市近十五年主要维稳政策与成交面积走势，多个方面数据显示，过往“限字型政策松绑+房贷放开”是最为有效的政策组合，市场成交规模一般在4个月至5个月后可以回到成交高位。为此，他在2024年4月向广州市政府提交了《关于多措并举激发房地产消费活力的建议》，其中全面放开限购、降低购房门槛、减税降负等多项建议被采纳。

　　此外，曹志伟认为，市场对以旧换新是有实际的需求的，但目前二手房市场存在价量齐跌、销售周期长、限售时间长、转让税费高等影响不少家庭置换房屋的限制性因素，因此建议广州组建免费交易买卖平台，帮助有卖旧房、买新房需求的购房者，把旧房子“存”起来并按评估值获得房票，用房票去购房。还可以由政府委托有专业资质的评估公司做评估后，由住房保障部门以市场评估价格的八折至九折直接收购在广州买了新房业主的市内旧房，旧房作为保障性租房或统一改造为人才公寓。

　　除了刺激需求外，给供给端减负同样重要。今年，曹志伟又提交了两份旨在减轻房企压力、增强信心的建议。据他观察，在当前环境下仍有较好去化率的项目大多是有配套设施的小区，即配置了室内游泳池、健身场所、文化活动室和共享厨房等功能的小区会所。但目前的建设项目中，并非所有项目都会要求配建上述设施。建筑设计企业为了销售，往往会在销售期间增设展示、为符合验收条件而拆除、为了交付再复建。这样一来不仅增加了企业的成本，也埋下合规、质量、安全和管理上的诸多隐患。因此，他建议将小区内的各类满足居民健康文化需求的会所纳入公共服务设施，且在占总计算容积率建筑面积比例低于11%范围的，不计入容积率建筑面积，以鼓励建筑设计企业增加此类设施的投入，满足人民群众对美好生活追求的同时也能在某些特定的程度上减轻企业的经济负担。

　　今年，广州着力推进城中村改造的房票安置政策，期望破解传统安置房建设导致的“久迁”难题，加速商品房库存去化。曹志伟发现，尽管广州房票安置政策在各区试点推行，然而在实践中，开发商参与的积极性并不高，其核心原因主要在于流程不统一、回款周期不明确、无定金保障机制、房票使用的限制多，导致开发商信心不足。就此，他提出“统一标准化流程、明确并压缩回款周期、建立房票定金支付机制、放宽房票的应用限制范围限制”四项建议，目前已有部分建议获采纳。

　　高盛近期也走访调研了广州、深圳两个城市，得出的结论是目前房地产市场的问题是需要综合的手段去解决，包括需要更广泛的宏观经济政策来支持GDP和收入增长，以及更积极的房地产专项刺激措施。所谓的房地产专项刺激措施指的是直接发放购房补贴。

　　“我们认为发放购房补贴的刺激是最有效的，降低交易税费也有同样作用。”广州某在售项目负责人表示。

　　精准匹配居民差异化、多样化住房升级需求，增加空间更大、品质更高、配套更好的改善性住房供应。

　　优化“人、房、地、钱”要素联动，健全住宅用地供应与城镇人口变动、存量房产相衔接的动态调节机制。

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